Större renoveringar och ombyggnationer i en fastighet kräver ofta fler beslut än vad som först är synligt. Innan arbetet börjar behöver fastighetens behov kartläggas, rätt åtgärder prioriteras, entreprenörer upphandlas och avtal utformas. Därefter behöver projektet följas upp under genomförandet och slutligen besiktas. För fastighetsägare och fastighetsförvaltare kan en oberoende byggkonsult därför fungera som stöd genom hela processen, från de första frågorna om fastighetens skick till en slutförd och besiktad renovering.
Behovsanalysen skapar grunden för rätt åtgärder
Frakka arbetar som oberoende fastighetskonsulter och byggkonsulter och kan hjälpa fastighetsägare och fastighetsförvaltare genom hela projekt. Arbetet kan börja med en behovsanalys för att undersöka om fastigheten är i behov av renovering och vilka åtgärder som behöver genomföras för att bevara eller återställa den i gott skick. En sådan analys ger ett underlag för de beslut som behöver tas innan ett större projekt startar.
Behovsanalysen fyller en viktig funktion eftersom renoveringsbehov inte alltid är enkla att bedöma utan en strukturerad genomgång. I stället för att utgå från en enskild synlig skada eller ett antagande om vad som behöver göras kan fastigheten inventeras och de faktiska behoven identifieras. Resultatet kan sedan användas för att avgöra vilka åtgärder som är mest relevanta och hur projektet bör gå vidare.
När analysen är genomförd fortsätter byggkonsultens roll ofta med rådgivning. Frakka tar fram underlag, ger rekommendationer utifrån det som framkommit och stödjer kunden när viktiga beslut ska fattas. Rådgivningen kan vara en del av ett större renoveringsprojekt, men företaget kan också anlitas för enstaka frågor där fastighetsägaren behöver en oberoende bedömning.
Den här typen av stöd är särskilt relevant i projekt där beställaren behöver väga flera möjliga lösningar mot varandra. Ett renoveringsbehov kan innebära både tekniska, ekonomiska och praktiska överväganden. Byggkonsultens uppgift blir då att hjälpa beställaren att förstå underlaget och skapa en tydlig väg framåt utifrån det faktiska behovet i fastigheten.
Frakka erbjuder även en gratis inledande konsultation för den som står inför ett renoveringsbehov och ännu inte vet vilka steg som bör tas. Bakgrunden är att det kan vara svårt för exempelvis en bostadsrättsförening eller annan fastighetsägare att avgöra var processen ska börja. Den inledande rådgivningen kan då användas för att reda ut grundläggande frågor och få en bild av vilka åtgärder som behöver tas vidare.
Upphandlingen avgör viktiga förutsättningar för projektet
När behovet är klarlagt går projektet vidare till upphandling. För större renoveringar och byggnationer är valet av entreprenör ett av de mest kritiska momenten. Marknaden består av många företag med olika kompetenser, resurser och erfarenheter, vilket gör att valet behöver anpassas efter vilken typ av arbete som faktiskt ska genomföras.
En byggkonsult kan hjälpa beställaren att identifiera vilka företag som är lämpliga för den aktuella renoveringen. Det handlar inte bara om att hitta en entreprenör som kan utföra arbetet, utan om att bedöma vilken aktör som har rätt förutsättningar för projektets omfattning och karaktär. Vid ett stambyte kan kraven exempelvis skilja sig från en fasadrenovering, takrenovering eller fönsterrenovering.
Frakka arbetar med flera typer av renoveringar och ombyggnationer. Företaget har framför allt riktat in sig på stambyten och uppger att det har upphandlat och projektlett över hundra sådana projekt. Därutöver arbetar konsulterna med bland annat fasadrenoveringar, takrenoveringar, fönsterrenoveringar, balkongrenoveringar, garage och innergårdar, ventilationsarbeten och elinstallationer.
Själva entreprenörsvalet är dock bara en del av upphandlingen. När rätt företag har identifierats behöver parterna också ingå avtal som tydligt reglerar projektet. Frakka hjälper sina kunder att förhandla fram avtal som ska ge en säker och effektiv grund för genomförandet. Ett tydligt avtalsunderlag minskar risken för oklarheter om vad som ska göras och vilka förutsättningar som gäller under projektets gång.
För fastighetsägaren blir upphandlingen därför en övergång mellan planering och faktiskt genomförande. De beslut som har vuxit fram ur behovsanalysen och rådgivningen ska nu omsättas i ett konkret uppdrag. Om entreprenör, omfattning och avtal är genomarbetade finns bättre förutsättningar för nästa steg när arbetet börjar på plats i fastigheten.
Projektledning håller ihop genomförandet
Även en väl genomförd upphandling behöver följas av aktiv projektledning. Ett projekt kan misslyckas trots att rätt entreprenör har anlitats och korrekta avtal har slutits om själva genomförandet inte hanteras på rätt sätt. Projektledningen får därför en central roll när arbetet går från avtal och planering till praktiskt byggande.
En erfaren projektledare behöver känna till de risker som ofta uppstår under större renoveringsprojekt och kunna hantera problem när förutsättningarna förändras. Frakka hänvisar till omkring tjugo års erfarenhet i branschen som grund för arbetet med att identifiera risker och hitta lämpliga lösningar i olika situationer. För beställaren innebär det att det finns en part som kan följa projektet och bevaka att processen drivs framåt.
Projektledning handlar också om att hålla samman de olika delarna av projektet. En större renovering kan beröra entreprenörer, fastighetsägare, förvaltare och boende eller andra som använder fastigheten. När många aktörer är inblandade behöver information, beslut och genomförande samordnas så att projektet inte tappar riktning.
Frakkas tjänster kan användas genom hela projektet, men företaget kan även anlitas för enstaka delmoment. Det innebär att en fastighetsägare som redan har genomfört vissa steg på egen hand kan ta in konsultstöd först när ett särskilt behov uppstår. På samma sätt kan rådgivning användas separat från ett fullständigt projektledningsuppdrag.
Företaget är verksamt i hela Storstockholm och Uppsala. För de fastighetsägare och fastighetsförvaltare som finns inom området kan konsultstödet därför omfatta hela kedjan från den första analysen till den praktiska projektledningen. Frakka erbjuder även hjälp med finansieringslösningar när det finns behov av stöd kring hur en viktig renovering ska finansieras.
Besiktningen avslutar renoveringsprojektet
När entreprenaden är färdig återstår ett avgörande steg innan projektet kan betraktas som avslutat. Renoveringen eller byggnationen behöver besiktas så att det finns en oberoende kontroll av det arbete som har utförts. Besiktningen skapar ett underlag för att fastställa om arbetet är genomfört på rätt sätt och ger parterna ett formellt avslut på processen.
Frakka ombesörjer besiktningar genom certifierade besiktningsmän. Det är en naturlig fortsättning på ett projekt där konsulterna har varit delaktiga i analys, rådgivning, upphandling och projektledning. När projektet avslutas med en oberoende besiktning skapas en tydlig kontrollpunkt mellan det praktiska genomförandet och den färdiga renoveringen.
För fastighetsägaren innebär detta att byggkonsultens roll kan sträcka sig över hela projektets livscykel. Först kartläggs behovet och ett beslutsunderlag tas fram. Därefter väljs entreprenör och avtal upprättas, arbetet projektleds och slutligen besiktas den färdiga entreprenaden. Varje steg bygger vidare på det föregående och minskar risken för att viktiga frågor lämnas utan hantering.
Den sammanhållna processen blir särskilt relevant vid stora och tekniskt komplicerade renoveringar som stambyten. Frakka beskriver också sitt arbetssätt genom ett komplett stambytesprojekt från början till slut, vilket illustrerar hur de olika konsulttjänsterna kopplas ihop när samma aktör följer hela förloppet.
Samma struktur kan användas vid andra typer av renoveringar och ombyggnationer. Behovsanalys, rådgivning, upphandling, projektledning och besiktning är moment som återkommer oavsett om projektet gäller fasad, tak, fönster, balkonger, garage, innergårdar, ventilation eller elinstallationer. Det konkreta innehållet förändras, men behovet av tydliga beslut och kontroll genom projektets olika faser finns kvar.
För fastighetsägare och fastighetsförvaltare blir värdet av en byggkonsult därför främst kopplat till helheten. Ett renoveringsprojekt består av flera beslut som påverkar varandra och där fel i ett tidigt skede kan få följder senare. Genom att ta in oberoende konsultstöd går det att skapa en tydligare process från den första frågan om renoveringsbehov till en färdig och besiktad fastighet.